Cette garantie de parfait achèvement est liée à la réception des travaux de bâtiment. La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux achevés avec ou sans réserve. En principe, la réception est donc faite de manière expresse entre le maître de l'ouvrage et le constructeur. A défaut de réception expresse avec procès-verbal de réception, celle-ci peut être tacite si le maître de l'ouvrage prend possession sans équivoque de l'ouvrage.

 

Il est donc essentiel d'effectuer une réception expresse des travaux pour pouvoir bénéficier de la garantie légale de parfait achèvement. En effet, cette garantie ne concerne que les réserves émises lors de la réception des travaux sur le procès-verbal de réception. Aussi, à défaut de réception expresse, il est indispensable pour le maître de l'ouvrage, soit de saisir le juge pour réaliser une réception judiciaire, soit d'adresser au constructeur, dès la prise de possession des lieux, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception afin d'y notifier les réserves. Les réserves concernent aussi bien les malfaçons apparentes que les défauts de conformités apparents.

 

La garantie de parfait achèvement, qui est d'une durée d'une année à compter de la réception des travaux, ne couvre que les malfaçons apparentes ayant fait l'objet de réserves lors de la réception de l'ouvrage. Aussi, à défaut d'avoir pris soin de signaler les vices apparents au moment de la réception, le maître de l'ouvrage est censé les avoir acceptés et ne peut plus invoquer le bénéfice de la garantie de parfait achèvement. Cette garantie légale de parfait achèvement est due par le constructeur ou les entrepreneurs ayant réalisé l'ouvrage objet de réserves au maître de l'ouvrage. Lesdites réserves doivent être levées par ce dernier dans le délai d'un an à compter de la réception.

 

Aussi, si le constructeur ou les entrepreneurs n'ont pas fait le nécessaire, il est alors indispensable de saisir le juge avant l'expiration dudit délai. En effet, en matière de bâtiment, les lettres recommandées avec demande d'avis de réception n'interrompent pas les délais. Seule une action en justice est susceptible de les interrompre.

 

A défaut, le maître de l'ouvrage ne disposerait plus d'aucun recours pour contraindre le constructeur ou l'entrepreneur à réparer les malfaçons ayant fait l'objet de réserves en raison de la prescription des délais.